פסק דין - ליפא גלובינסקי

​

בבית המשפט המחוזי בירושלים

ת"א  8291/06

 

לפני

כבוד השופט צבי זילברטל

 

 

22/03/2009

בעניין:

התובע

ליפא גלובינסקי

ע"י עו"ד צבי שמיר

התובע

 

- נ  ג  ד -

הנתבע

ארי אסקיו

ע"י עו"ד מיכאל דותן

​

פסק דין משלים

 

1.         הנתבע התחייב למכור לתובע את זכויותיו בדירה המצויה ברח' תחכמוני 33 בירושלים (גוש 30069, חלקה 84, תת חלקה 2, להלן – "הדירה"), תמורת סך של 97,000 דולר. ההתחייבות עוגנה בזכרון דברים (ללא תאריך) עליו חתמו בעלי הדין. בזכרון הדברים הוסכם, בין היתר, כי הצדדים יחתמו על חוזה מפורט עד ליום 25.1.06. התובע טען, כי הנתבע מסרב לחתום על החוזה ולהעביר את הזכויות בדירה, ולפיכך הגיש את התובענה שבתיק דנן, בה התבקש בית המשפט לאכוף על הנתבע את קיום ההסכם (בכפוף לתשלום יתרת התמורה על ידי התובע).

 

2.         ביום 17.12.07 ניתן פסק דין בתביעה. הנתבע חויב לקיים את חיוביו על פי זכרון הדברים ולהעביר לתובע את זכויותיו בדירה, כנגד קבלת התמורה עליה הוסכם.

 

3.         הנתבע הגיש לבית המשפט העליון ערעור על פסק הדין (ע"א 1005/08). בגדרו של הערעור התייחס הנתבע (המערער) להוראה שנכללה בזכרון הדברים, אשר לפיה, אם יתברר שהמכר חייב בתשלום מס שבח או כל מס אחר, "החוזה יבוטל או לחלופין יערך הסכם חדש המקובל על שני הצדדים". איש מבעלי הדין לא התייחס להוראה זו ולהשלכותיה האפשריות על תוצאת ההליך במהלך הדיון בתובענה. הנתבע, אשר טען שזכרון הדברים בוטל כדין, לא התגונן בטענה הנוגעת להוראה האמורה, ושאלת החיוב או הפטור ממס שבח כלל לא עלתה – לא בכתבי הטענות, לא בעדויות ולא בסיכומים. אלא שבהודעת הערעור שהוגשה לבית המשפט העליון ציין הנתבע, כי "גולת הכותרת" של הטעויות המצויות בפסק הדין היא התעלמות בית המשפט מההוראה האמורה. על פי הטענה, פסק הדין הביא לכך שמס שבח, אם יחול, יוטל על הנתבע, וזאת בניגוד מוחלט למוסכם בזכרון הדברים (לפיו חיוב במס יביא לביטול ההסכם).

בגדרו של דיון מקדמי בערעור, ובהמלצת בית המשפט העליון, הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה הערעור יישאר תלוי ועומד, כשכל צד שומר על טענותיו - 

 

"אך הדיון יוחזר לבית משפט קמא על מנת שידון בשאלה מה גורלו של התנאי אשר נכלל בזכרון הדברים ללא תאריך שאותו אכף בית המשפט, הקובע כי אם יתברר שהמכר חייב בתשלום מס שבח או כל מס אחר יבוטל החוזה או לחלופין יערך הסכם חדש המקובל על שני הצדדים".

 

בהחלטתה הנ"ל של כב' השופטת א' חיות מיום 17.7.08 נאמר עוד, כי בית משפט זה יבחן את השאלה, כיצד יש בתנאי האמור כדי להשליך על התוצאה שאליה הגיע וכיצד הוא משתלב בה.

 

4.         לצורך מתן מענה לשאלה שהועברה להכרעתי, אפשרתי לבעלי הדין להציג ראיות. מטעם התובע העידו התובע עצמו ומר מרדכי קרויזר, אשר היה מעורב, כנציגו של התובע, בניהול המשא והמתן בקשר עם מכירת הדירה. מטעם הנתבע נשמעה עדותו-שלו.

כפי שעולה מהעדויות הנ"ל, כמו גם מהראיות שנשמעו בשלב הראשון של ברור התובענה, המשא והמתן בנוגע לדירה נוהל עם אביו המנוח של הנתבע (להלן - "המנוח"). זכרון הדברים נרשם במהלך פגישה בה נכחו המנוח, התובע וקרויזר. הנתבע חתם על העתק המסמך שנשלח אליו באמצעות פקסמיליה, ושיגר את העותק החתום על ידו חזרה לדירה, שם נכחו השלושה הנ"ל. מסתבר עתה, בניגוד למה שעלה מראיות התביעה שהוגשו בשלב הקודם של בירור התובענה, כי לא כל זכרון הדברים נרשם בכתב ידו של מר קרויזר, והתנאי הנדון כאן, שעניינו משמעות קיומו של חיוב במס, הוסף, לאחר חתימת הנתבע על זכרון הדברים, על ידי התובע עצמו.

לגרסת התובע, לאחר שהושלמה החתימה על זכרון הדברים, ביקש המנוח להבטיח שהתמורה תהיה "נטו", דהיינו – מבלי שייגרע ממנה כתוצאה מחיוב במס שבח, או כל מס אחר. לצורך כך, נשאל המנוח על ידי התובע האם הנתבע מכר דירת מגורים בארבע השנים שקדמו למועד החתימה. לטענת התובע, המנוח התקשר באותו מעמד לנתבע, וכאשר קיבל תשובה שלילית לשאלה האמורה, מסר התובע למנוח "כי אין מס שבח" (סעיף 3 לתצהיר התובע). התובע הציע למנוח להוסיף לזכרון הדברים הבהרה בנדון, ומכאן התוספת האמורה שרשם התובע עצמו בכתב ידו.

על פי האמור בסעיף 5 לתצהיר הנתבע, ההוראה שהוספה לזכרון הדברים ושעניינה החיוב במס, היא, מבחינתו, חלק מההסכם שבין הצדדים. הנתבע טוען בתצהירו, כי משהונפקה ביום 13.5.08 על ידי מס שבח שומה על סך 193,975 ש"ח, הוא זכאי לבטל את זכרון הדברים, כפי שאכן עשה, הואיל ומתברר כי קיים חיוב במס. כאן יצוין, כי הדיווח לשלטונות מס שבח נעשה על ידי התובע, ורק לאחר מתן פסק הדין בתיק דנן, ולנוכח דיווח זה נשלחה השומה הנ"ל לנתבע. הנתבע מבהיר, כי לא פנה לשלטונות מס שבח, לא דיווח על העסקה ולא ביקש פטור, שכן עמדתו היא, כי העסקה בטלה עקב הפרתה על ידי התובע.

עוד מצהיר הנתבע (סעיף 15 לתצהירו), כי אין הוא מעוניין לבקש פטור ממס, שכן בבעלותו דירות נוספות ואין ברצונו לנצל את הפטור במסגרת העסקה דנן, באופן שיחויב במס על עסקה אחרת. מובהר, כי הנתבע אינו מתייחס לכל עסקה קונקרקטית אחרת שהוא היה אמור לבצע, או שהוא מתכוון לבצע, בפרק הזמן של ארבע שנים ממועד החתימה על זכרון הדברים.

הנתבע מוסיף, כפי שגם ציין בה כוחו בסיכומיו, שהוא לא נטל על עצמו במסגרת זכרון הדברים כל התחייבות לבקש פטור ממס שבח (כפי שנהוג לעשות כשזו היא כוונת הצדדים להסכם המכר), וכל שנקבע בזכרון הדברים הוא, שאם יחול חיוב מס, יבוטל זכרון הדברים. ואכן, בסיכומיו טען הנתבע, באמצעות בא כוחו, כי לא ניתן לקרוא לתוך זכרון הדברים התחייבות שאינה כלולה בו, וגם לא ניתן ליצור התחייבות זו על יסוד עקרונות תום הלב. הנתבע הדגיש, כי זכותו לבחור מתי ובגין איזו עסקה הוא ינצל את הפטור המגיע לו על פי דיני המס, שכן מדובר בפטור אישי.

אגב כך הדגיש הנתבע בסיכומיו, כי עת שהוספה ההוראה האמורה לזכרון הדברים, היה זה לאחר שהנתבע כבר חתם עליו, מבלי שנועצו בו, ומבלי שנשאל האם הוא מעוניין לנצל את הפטור מתשלום המס בגדר העסקה דנן. הנתבע טען כי מבחינה זו מדובר בהתחייבות חד צדדית של התובע-הקונה.

הנתבע הוסיף וטען, כי אין בפני בית המשפט ראיה בעלת משקל לקיומה של שיחת טלפון בין המנוח לבין הנתבע בנושא מס השבח, ועמד על כך, כי בחקירתו הנגדית הוא כלל לא נשאל על קיומה של שיחה שכזו, עליה העיד התובע.

הנתבע טען, כי העובדה שזכרון הדברים המקורי לא הוצג וכי העובדה שגרסת התובע באשר לזהותו של מי שכתב את זכרון הדברים השתנתה לעומת הגרסה שנמסרה בשלב הראשון של ההתדיינות, פוגעות במהימנות גרסת התובע בכללותה.

 

5.         נקודת המוצא של הדיון בסוגיה שנמסרה להכרעתי היא, שהנתבע אמור לכבד ולקיים את ההסכם עליו חתם. העובדה שהוסכם (או אף אם מדובר בחיוב חד צדדי של התובע, כטענת הנתבע) שאם יתברר שהעסקה מחויבת במס, יבוטל ההסכם, אין פרושה שהנתבע פטור מלפעול להשגת פטור ממס, ככל שקבלת הפטור תלויה בביצוע פעולה מצידו (ומדובר בפעולה פשוטה, שאינה כרוכה בעלויות ממשיות).

לפיכך, אינני סבור שיש משמעות לכך שבהסכם לא נכללה התחייבות מפורשת של הנתבע לפעול להשגת פטור ממס שבח. עצם ההתחייבות להעביר את הזכויות בדירה לתובע, ובצידה ההסכמה, או אף עצם הידיעה, שאם יחול חיוב במס יבוטל ההסכם, מצביעות על כך שעל הנתבע לפעול לקבלת פטור ממס. אם יאמר אחרת, המשמעות היא שאין כל תכלית להתחייבות להעברת הזכויות בדירה, שכן ניתן להכשיל התחייבות זו על-אתר בדרך של הימנעות מלבקש פטור ממס. פירוש זה של זכרון הדברים מעקר ממנו כל משמעות וסותר את ההגיון שביסודו.

ברי, כי הפטור ממס אינו "אוטומטי" ותלוי בהגשת בקשה על ידי התובע-המוכר. ההתחייבות שהנתבע נטל על עצמו, להעביר את זכויותיו בדירה לתובע, היא-היא שמקימה בצידה את החיוב לפעול בתום לב, באופן שניתן יהיה לממש התחייבות זו. בכלל זה מצוי גם החיוב לפנות ולבקש פטור ממס, שכן הנתבע ידע (והוא אינו טוען אחרת, על אף שהתנאי הוסף לאחר חתימתו על זכרון הדברים) שחיוב במס יביא לביטול העסקה.

הפרשנות הנכונה של זכרון הדברים היא, שעל הנתבע לפעול בתום לב על מנת שהעסקה תמומש, ובכלל זה לבקש פטור ממס שבח. אילו בקשת הפטור הייתה נענית בשלילה מטעם זה או אחר, היה הנתבע רשאי לבטל את העסקה. אך אין הוא רשאי לעשות כן כשכלל לא פעל להשגת הפטור. אכן, התנאי שהוסף בנדון, לאחר החתימה על זכרון הדברים, נועד להקל עם הנתבע, ולמנוע מצב שגם בהעדר פטור הוא יחויב לממש את ההתחייבות להעברת הזכויות בדירה (מצב שהיה מתקיים אלמלא אותה תוספת לזכרון הדברים). אך אין התנאי האמור מאפשר לנתבע לסגת מהתחייבותו על ידי המנעות מהגשת בקשה לפטור ממס. כאמור, פירוש כזה ירוקן מתוכנה את התחייבות הנתבע להעביר את הזכויות בדירה לתובע, ויותיר בידי הנתבע לבדו את ההחלטה האם לקיים את ההסכם אם לאו. פירוש כזה אינו מתיישב עם עצם ההסכמה למכור את הדירה לתובע ועם עקרון היסוד לפיו חוזים יש לקיים.

 

6.         עוד יצוין, כי טענות הנתבע על כך שברצונו לנצל את הפטור במסגרת עסקה אחרת, נטענו באופן סתמי לחלוטין, והוא לא הראה שקיימת עסקה אחרת או שצפויה עסקה קונקרטית שבמסגרתה מבקש הנתבע לנצל את הפטור. לפיכך הטענה האמורה, גם אם יש  בה ממש מבחינה עיונית, חסרת כל משקל מההיבט העובדתי הקונקרטי, שכן הנתבע כלל לא טרח להצביע על עסקה פוטנציאלית אחרת שעלולה להיפגע אם ינצל את הפטור במסגרת מכירת הדירה. יש גם לזכור, שאילו היה מתבקש פטור סמוך לאחר החתימה על זכרון הדברים, הרי שבקרוב הייתה מסתיימת התקופה שבמהלכה הנתבע לא היה יכול ליהנות מפטור נוסף.

 

7.         העובדה שכיום, לאחר שהנתבע לא עמד בחיוב לפעול בתום לב למימוש ההסכם ולא פנה במועד בבקשה לקבלת פטור ממס, ועקב הילוכו זה, עשוי הנתבע להיות מחיוב בתשלום מס (או קנס, או תוספות פיגורים וכד'), אינה יכולה לסייע לנתבע. תוצאה זו נובעת אך ורק ממחדלו שלו והפרת ההסכם על ידו. לא ניתן עתה לנצל תוצאה אפשרית זו של אי בקשת הפטור במועד, ולבסס עליה את זכות הנתבע לבטל את ההסכם. יודגש שוב, כי במהלך הדיון בתובענה, או קודם לכן, "בזמן אמת", הנתבע כלל לא העלה טענה זו, אף לא כטענה חלופית, כעילה להשתחררות מזכרון הדברים. אכן, עמדתו הראשונית של הנתבע הייתה ועודנה, כי ההסכם בוטל כדין. אם תתקבל עמדה זו כלל לא תתעורר סוגית החבות במס. אלא שאם תדחה עמדתו זו של הנתבע, יהא עליו לשאת בתוצאות המתחייבות מכך.

אם יתברר, שהנתבע לא היה זכאי לפטור ממס, גם אם היה מבקשו בתוך זמן סביר ממועד החתימה על זכרון הדברים ובמועדים הקבועים בדין, פשיטא שהוא יהיה זכאי להביא לביטול זכרון הדברים. אך אם יתברר שקיים לנתבע חוב לרשויות מס שבח הנובע מכך שהוא לא פנה במועד לבקש פטור (אם כי היה זכאי לפטור), אין בכך כדי לזכות את הנתבע לבטל את זכרון הדברים, שכן מקורו של חיוב כזה במס בהפרת החיוב שנטל על עצמו הנתבע מכללא לפעול לקבלת פטור ממס, חיוב הנגזר מהחיוב הראשוני לקיים את ההסכם.

 

8.         ניתן לדמות את הסיטואציה הקיימת במקרה דנן למצב של "סיכול תנאי" לפי סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. התנאי, שלפיו אם יחול חיוב במס תבוטל העסקה, הוא בגדר תנאי מתלה (אם יאמר שהתנאי לקיום ההסכם הוא העדר חיוב בתשלום מס) או בגדר תנאי מפסיק (אם יאמר שקיום חיוב במס מביא לבטלות ההסכם). לענייננו אין חשיבות רבה להגדרת טיבו של התנאי כמתלה או כמפסיק (על הקושי בהבחנה בין סוגי התנאים הנ"ל, ראו סעיף 8 לפסק הדין בע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ, 11.12.07).

כאשר בידיו של צד לחוזה למנוע קיומו של תנאי מתלה או להביא לקיום תנאי מפסיק (בענייננו - למנוע קבלת פטור ממס, שניתן היה לקבלו אילו רק היה הנתבע מבקשו), אין אותו צד זכאי להסתמך על אי קיומו של התנאי המתלה או על קיומו של התנאי המפסיק (סעיף 28 הנ"ל).

עמדו על כך פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן בספרם, חוזים, כרך ג', תשס"ד, עמ' 51-54, באומרם, כי הוראת סעיף 28 לחוק החוזים:

 

"מושתתת על ההנחה 'שהחוזה נועד לקיום'. איש מהצדדים איננו רשאי להכשיל מטרה זו באמצעות מניעת קיום תנאי מתלה או גרימת קיום תנאי מפסיק. ומכיוון שהחוזה כבר בשלב זה הוא חוזה שלם ותקף (אפילו מדובר בתנאי מתלה), איש מהצדדים איננו רשאי להכשילו. צד שהכשיל את החוזה על ידי שמנע קיומו של תנאי מתלה או גרם לקיומו של תנאי מפסיק, מושתק ואיננו רשאי להסתמך על כך, לפיכך הוא צפוי להתחייב בשל הפרת חוזה מבלי שתעמוד לו הטענה כי החוזה התבטל מחמת התנאי. מניעות זו משקפת את עקרון תום הלב ... יתר על כך, הואיל וההוראות שבסעיף 28 מושתתות על חובת תום הלב, אפשר שחובה זו תטיל על הצד לא רק להימנע מפעולה שתמנע את קיום התנאי המתלה, אלא לעשות פעולה פוזיטיבית שתביא לכך שהתנאי יקוים" (שם, עמ' 52).

 

האמור לעיל מבטא באופן מדויק את מצבו של הנתבע דנן. עליו לפעול לבקש פטור ממס. היה והסתבר כי אין הוא זכאי לפטור, והדבר אינו נובע מהאיחור במועד הגשת הבקשה לפטור, הוא יהיה זכאי לבטל את העסקה.

 

9.         התוצאה היא, כי בנתונים הקיימים עתה, כשהנתבע כלל לא ביקש פטור וכל עוד עומדת בתוקפה קביעתי כי התובע זכאי לאכוף על הנתבע את התחייבותו החוזית למכירת הדירה, אין הנתבע זכאי להסתמך על התנאי האמור כדי להשתחרר מהתחייבותו על פי זכרון הדברים, ואינני סבור שיש לשנות את התוצאה אליה הגעתי בפסק הדין מיום 17.12.07.

 

המזכירות תמציא העתק פסק הדין המשלים לב"כ הצדדים.

 

ניתן היום, כ"ו באדר תשס"ט (22 במרץ 2009), בהעדר הצדדים.

 

צבי זילברטל

 

 

צבי זילברטל, שופט