פסק דין - פרידה פונטאיין

​

ת"א 15929-07-10 רביד ואח' נ' פונטאיין ואח'

בפני

כב' השופטת  מרים ליפשיץ-פריבס

 

תובעים

1.ישראל דב רביד

2.גל רביד

ע"י ב"כ עו"ד יוסי גזיב

נגד

נתבעים

1.פרידה פונטאיין (ניתן פסק דין)

2.שמעון נבון

3.אילנה נבון
שניהם ע"י ב"כ עו"ד צבי שמיר

 

פסק דין

 

התביעה שבפניי היא תביעה כספית בעילה חוזית בשל מצג שווא והטעייה בעסקת מכר דירה שמכרה הנתבעת 1 לתובעים. התובעים, דורשים פיצוי בגין ירידת ערך של הדירה עקב כך לחלופין, להורות על ביטול הסכם המכר וחיוב הנתבעים בפיצויים עם ביטולו בשל השקעותיהם בדירה ועגמת נפש. 

טענות הצדדים:

 

ביום 22.6.2003 נחתם הסכם מכר של דירה שבבעלות הנתבעת 1 (להלן-"ההסכם", נספח 1 לכתב התביעה). הדירה, בת 2 חדרים ובשטח של 43 מ"ר מצויה בבית משותף ברחוב רב צעיר 9 בירושלים וידועה גם כגוש 30153 חלקה 100 תת חלקה 1 (להלן - "הדירה"). התובעים טוענים כי הנתבעת 1 לא הייתה מעורבת כלל במכר של הדירה בשל מגוריה בחו"ל. הטיפול במכר לרבות פרסום הדירה בהצעה למכירתה נעשה ע"י הנתבע 2 ואילו לנתבעת 3 ניתן יפוי כוח קונסולרי מהנתבעת 1 לצורך המכר ( נספח 3 לכתב התביעה).

 

בהצהרותיה של המוכרת, הנתבעת 1 , בהסכם שנוסח על ידי הנתבעת 3, נאמר שאין בדירה "כל תוספות בניה או שינויים שלא ניתן להם היתר בניה וכי אין שום צו הריסה התלוי ועומד כנגד הדירה, וכי סגרה את מבנה גג הרעפים שבכניסה לדירה ללא היתר סופי" (סעיף 2.1 ג. להסכם). עוד הוצהר כי לא ידוע לתובעת על כל פגמים ו/או מומים נסתרים בדירה או על מגבלה או מניעה בשימוש בדירה ו/או ברכוש המשותף (סעיפים 2.1 ה-ו להסכם). לטענת התובעים בהתאם ובכפוף להצהרות אלו, הם רכשו את הדירה.

 

התובעים טוענים כי בשנת 2010 בעת שבצעו עבודות שיפוץ של הדירה ובניית מטבח המחובר לסלון, אשר רובו מצוי מתחת לגג הרעפים, הודיע להם מפקח שבנייה מעיריית ירושלים כי גג הרעפים אינו חוקי וכי הוא מיועד להריסה. מבדיקתם בעירייה עקב אותה הודעה, הוברר להם כי חודשיים לפני מכירת הדירה, התקיים דיון בוועדת משנה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשתם של בעלי דירות בבנין להיתר בניה עבורם וניתנה המלצה לאשר את הבקשה בכפוף להריסת גג הרעפים בדירה נושא התביעה (סיכום דיון צורף כנספח 4 לכתב התביעה). מידע מהותי זה לעסקת המכר הוסתר מהם וכל שהוצהר בהסכם כאמור כי לגג הרעפים אין היתר סופי. בדיון בוועדה המחוזית משנת 2005 אושרה הבקשה להפקדה של דיירי הבניין, בתנאי שיהרס גג הרעפים של הדירה והנתבעת 1 הסכימה לה לכאורה אף שבאותה העת היא חדלה מלהיות בעלת זכויות בדירה (החלטת הוועדה צורפה כנספח 5 לכתב התביעה). כפועל יוצא, נימצא כי חלק משמעותי ממהדירה חייב בהריסה (התראה ממחלקת הפיקוח בעירייה צורפה כנספח 7 לכתב התביעה). לאור זאת, לא הצליחו גם מאמציהם של התובעים למכור את הדירה.

 

בנסיבות אלו טוענים התובעים כי הנתבעת 1 הפרה את ההסכם ונתנה הצהרות שווא לפיהן אין בדירה תוספות או שינויים שאין לגביהם היתר. יתירה מכך, הנתבעת 1 לא גילתה לתובעים כי במועד החתימה על ההסכם הייתה כבר המלצה של רשויות התכנון להריסת גג הרעפים. הנתבע 2 שהוא "הרוח החיה" בעסקהת המכר והנתבעת 3 שפעלה מכוח ייפוי כוח מהנתבעת 1 לעיסקה  ידעו או היו צריכים לדעת שגג הרעפים מיועד להריסה. לפיכך כל הנתבעים , ביחד ולחוד , חבים בנזקיהם. הנזק של התובעים הוערך בסך של 400,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה עקב הדרישה להריסת גג הרעפים ( חוות דעת של שמאי צורפה כנספח 8 לכתב התביעה) וכן העריכו את נזקם עקב עגמת נפש בסך של 50,000 ₪. לחילופין, ביקשו להורות על ביטול ההסכם ולחייב את הנתבעים בתשלום בסך של 1,850,000 ₪ לפי שווי הדירה כיום לאחר שבצעו בה עבודות שיפוץ וכן בסך של 50,000 ₪ בגין עגמת נפש.

 

הנתבעים דוחים את טענות התובעים. הנתבעים 2 ו-3 טוענים להיעדר יריבות. הנתבעת 3 , דודתה של הנתבעת 1 ופעלה בשמה רק בתאריכים הרלוונטיים למכר של הדירה והנתבע 2 אין לו נגיעה או מעמד בעסקה וצוף כנתבע ללא כל בסיס עובדתי או משפטי. לטענתם, התובעים ידעו היטב ולא הוסתר מהם שגג הרעפים המצוי בכניסה לדירה הוא ללא היתר. ניתן לכך ביטוי בכתב ובמפורש בהסכם שנחתם על ידי הצדדים (בסעיף 2.1.ג. בו). יתירה מכך, בהסכם פשרה בת.א. 6481/00 שנחתם שישה ימים לפני מועד החתימה על הסכם המכר שצורף כנספח להסכם המכר (נספח ב1 לכתב התביעה) נאמר בסעיף 1ה.: "כמו כן התובעים (ראובן ורבקה נחמני-מ.ל.) מודעים ומסכימים כי יינתן היתר בדיעבד לסגירת המרפסת הקיימת ע"י הנתבעת מס' 5 (פונטיאן דבורה - מ.ל.) ". גם בכך, יש כדי להעיד וללמד שהתובעים היו מודעים עובר לחתימה על ההסכם לכך שגג הרעפים נבנה ללא היתר .

 

הנתבעים 2 ו-3 הוסיפו וטענו כי במועד עריכת ההסכם הם לא היו מודעים לדיון שהתקיים בוועדת המשנה המקומית לתכנון ובניה אשר המליצה לסמן להריסה את החלק בדירה בעל גג הרעפים . הסימון כמיועד להריסה של גג הרעפים , המופיע בבקשה לתיקון תב"ע בא להציג את החלקים בבניין שאין לגביהם היתר כדין בהתאם לחובה להצגתם בתכנית המצורפת לבקשה וללא נפקות מעשית להריסה בפועל ולפגוע בייעוד השטח כי אם לכך שלא יהיה בידי מגישי הבקשה לבצע בנייה אלא לאחר הריסה של התוספת שאין לגביה היתר כדין. בנוסף, הכחישו הנתבעים מחוסר ידיעה את דבר מתן התראה ע"י העירייה להריסת גג הרעפים (נספח 7 לכתב התביעה ) וטענו כי התובעים נטלו סיכון, שלא עלה יפה , ברכישת הדירה עם חריגות בנייה אשר נלקחו גם בחשבון במחיר הדירה. התובעים, הצהירו בהסכם כי בחנו את המצב המשפטי של הדירה לרבות בנוגע לגג הרעפים (סעיף 2.1 להסכם) ולפיכך, אין להם להלין כנגדם ודחו גם את חוות הדעת שהוגשה להערכת נזקי התובעים , שאינם באחריותם כאמור.

 

הנתבעת 1 לא הגישה כתב הגנה וביום 9.5.2011 ניתן פסק דין כנגדה בהיעדר הגנה כבקשת התובעים.

דיון ומסקנות:

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 מטילים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במו"מ לכריתת חוזה ובקיום החוזה. לפי הלכה פסוקה "חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום חוזי" (ע"א 7298/00 סמואל נ' חממי, פסקה 48 , ניתן ביום 4.9.2007). חובת הגילוי נוגעת למסירת מידע רלוונטי לחוזה (ע"א 230/80 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לה(2) 713, 727 (1981), ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977)). בד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983) נקבע:"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה... אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב".

 

סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) מטיל את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב לעניין חיוב הנובע מחוזה ובשימוש בזכות הנובעת מחוזה. המשמעות היא כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ... על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה בג"צ 80 / 59 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים , פ"ד לה (1) 828, 834-836).

 

בדומה לכך נקבע בסעיף 18(ב) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 : "על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר". לעניין  אי התאמה של הממכר קובע סעיף 12 לחוק המכר כי אין הקונה זכאי להסתמך עליו כאמור בסעיף 11 לחוק, אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. סעיף 4א(2) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע שקונה, יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה כאשר "לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

הפרת ההסכם:

 

התובעים טוענים כי הנתבעת 1 הפרה את ההסכם בהצהירה הצהרת שווא, באמצעות הנתבעת 3  לפיה אין בדירה תוספות או שינויים ללא היתר וכי גג הרעפים הוא ללא היתר סופי בהתחשב בהמלצה של וועדת המשנה לתכנון ובנייה להרסו.

 

בעדותו , הודה התובע 1 שהוא ידע שאין היתר בניה לגג הרעפים (עמ' 9 שורות 27-28 , עמ' 10 שורה 12) וכי נאמר לו ע"י בנו של הנתבע 2 שמואל נבון עוד בטרם החתימה על ההסכם "שהגג בתהליכים" (עמ' 9 שורה 22 , עמ' 10 שורה 23). מדברי התובע עולה כי עו"ד אילן סלע ערך את ההסכם , איתו היתה לו היכרות מוקדמת להבדיל מהנתבעים 2-3 , שלא הכירו אותו (עמ' 9 שורות 6-12) . לדבריו, הוא קרא את ההסכם לפני שחתם עליו והיה מודע לכך שבסעיף 2.2 להסכם הצהיר כי הוא ערך בדיקה בדירה בטרם החתימה וכי היא נרכשה AS IS (עמ' 9 שורות 1-7). בנוסף אמר התובע כי הוא לא התעניין במהלך השנים, מה קורה עם רשיון הבנייה (עמ' 10 שורה 5).

 

מדברי התובע למדתי כי היה ידוע לתובע 1 עובר לחתימה על ההסכם שאין היתר בנייה לגג הרעפים. כך גם המצב המשפטי בנוגע לגג הרעפים כפי שתואר בסעיף 2.1ג. להסכם לפיו המוכרת, נתבעת 1 , "סגרה את מבנה גג הרעפים שבכניסה לדירה ללא היתר סופי" תאם למצב העובדתי שכן, לא היה לו היתר במועד החתימה על ההסכם , דבר שהיה ידוע לתובע 1 לפי דבריו בעדותו כאמור.

 

בהתאם לאמוא, נידרשתי לבחינה האם יש במידע לפיו וועדת המשנה לתו"ב המליצה כחוודשיים לפני מועד חתימת ההסכם על סימון גג הרעפים להריסה משום הפרה של ההסכם ו/או מצג מטעה בהסכם. כמו כן בחנתי, אם המלצה זו של וועדת המשנה, היתה בידיעתם של  הנתבעים 2-3 ולא העבירוהו לתובע 1 באופן שמהווה הפרה של ההסכם.

 

בתצהירו ובעדותו של התובע לא נאמר כי היה ידוע לנתבעת 3 על המלצתה של וועדת המשנה  לסמן את גג הרעפים להריסה ולא הובאה כל ראייה מטעם התובעים על ידיעתה ועל הימנעותה ממסירתו לתובעים. לעניין ידיעתו של הנתבע 2 בנדון טענו התובעים (בסעיף 15 לסיכומיהם)  כי הואיל והלה ידע על החלטת וועדת המשנה ואף מסר לתובע 1 את המסמך הכולל את החלטת הוועדה המקומית בהפנותו לעדותו בעמ' 23 שורות 11-16, אזי בכך הוא הטעה והכשיל את התובעים באופן בו נוסח ההסכם, בנוגע לגג הרעפים. בנוסף טענו כי משידע הנתבע 2 לפי עדותו, על החלטת הוועדה עובר לחתימה על ההסכם, חזקה עליו שהוא מסר את המידע לנתבעת 3 בהיותה מיופת כוח דל הנתבעת 1 מה גם, שהיא נכחה בפגישה בין התובע 1 לנתבע 2 בו נאמר על החלטת הוועדה.

 

הוכח בעדותו של הנתבע 2 כי בפגישה שהתקיימה במשרדו של עוה"ד שהכין את ההסכם עובר לחתימה עליו בנוכחותו של התובע 1, ביקש התובע 1 מהנתבע 2 את המסמכים על מנת שעוה"ד יכין הסכם מכר. לדבריו, הוא אכן מסר לו מסמכים ובכלל זה את המסמך לפיו הוועדה בקשה לסמן את המרפסת להריסה (עמ' 23 שורות 11-16). התובעים טוענים כי עסקינן בעדות כבושה משלא הוזכרה בתצהירו והיא מנוגדת לאמור בסעיף 8 לכתב ההגנה (סעיף 16.1 לסיכומים מטעם התובעים). התובע, לא הכחיש את דבר קיומה של אותה פגישה ואף התבסס עליה בטיעוניו לגבי חזקת הידיעה כדבריו של הנתבעת 3 על המלתצת וועדת המשנה.  יתירה מכך, התובע עצמו טוען כי בפגישה בינו ובין הנתבעים 2-3 מסר לו הנתבע 2 את האינפורמציה מהוועדה לעניין סימון גג הרעפים להריסה ואף מסר לו את המסמך בנדון. כפועל יוצא, הוא מסיק שהנתבעת 3 הייתה מודעת להחלטה של וועדת המשנה מכוח הנוכחות בפגישה המשולשת ובהתאם לעדות הנתבע 1. אין בידי התובע 1 להוכיח את תביעתו בכל הנוגע לחבותה של הנתבעת 3 מעדותו ומעדותו של הנתבע 2 בנוגע לפגישה ואף לאשר את קיומה ואת מסירת המסמכים הרלוונטים לידיו ובה בשעה לבקש לפסול את עדותו של הנתבע 2 בנוגע לה, ככל שתוכנה מפריך את תביעתו. הוכח מהעדויות, כי התובע 1 היה נוכח באותה פגישה ואף למד מדברי הנתבע 2 ומהמסמכים אודות סימון גג הרעפים להריסה.

 

בנסבות אלו, לא הרימו התובעים את הנטל להוכיח כי נמנע מהם מידע אודות המלצות הוועדה שנתנו עובר לחתימה על ההסכם בהסתרתו מהם ע"י הנתבע 2 . כך גם, לא הוכח כי הנתבעת 3 ידעה עליו עובר לפגישה המשולשת עם התובע והנתבעים 2 ו-3 והוכח, כי באותו מעמד הודע לה ולתובע על המלצת הוועדה. לפיכך נדחית הטענה לפיה הנתבעים 2 ו-2 הציגו מצג שווא בפני התובע בהסתרת מידע ממנו ואי גילויו אודות המלצת הוועדה לסימון גג הרעפים להריסה.

 

יתירה מכך בסעיף 2.2 להסכם שהתובע 1 אישר את תוכנו נאמר והוצהר כי הקונים, בדקו את הדירה ואת כל הפריטים הנלווים אליה "אשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותם בלווי מהנדס מוסמך". בהתאם לכך ודווקא לאור הצהרת המוכרת בסעיף 2.1 ג. לפיה אין היתר סופי לגג הרעפים, היה בידי התובעים לידע על המלצות הוועדה בבדיקת תיק הרישוי בעירייה. יתירה מכך בסעיף 2.2 להסכם הצהירו התובעים כי הם מוותרים על זכותם לכל טענת אי התאמה או טענה אחרת כלפי מצב הדירה. התובעים אף הצהירו כי מחיר הדירה ברכישתה נקבע לאור הפגמים שנתגלו בבדיקה שערכו הקונים בדירה ורכשו אותה AS IS (עמ' 9 שורות 1-6).

 

הוכח בעדותו של התובע 1 כי ההסכם נוסח ע"י עו"ד אוטתו הוא הכיר קודם לעריכתו ולא הנתבעים, בניגוד לטענות התובעים (בסעיף 14 לסיכומיהם) לפיהן ההסכם נעשה ונוסח על ידי הנתבעת 3 , דבר שלא הוכח בעדותו של התובע (כאמור גם בסעיף 2 לתצהירו של הנתבע 2 וראו עמ' 9 שורה 8). 

 

לאור כל האמור לא הוכחה הטעייה של הנתבעים 2 ו-3 את התובעים בהצגת מצג שווא לגבי מבנה גג הרעפים בכניסה לדירה ולא הופר ההסכם על ידם, שהם גם אינם צד לו.

 

למרות קביעותיי בדחיית עילת התביעה, אוסיף לעניין הנזק הנטען כי היטב היה ידוע לתובעים כי אין לגג הרעפים היתר בנייה כדין עובר לחתימה על ההסכם ובמועד החתימה ולא הוכח, קיומו של שוני בערך הדירה בהיעדר רישיון בנייה כמוצהר בהסכם אל מול סימון הגג להריסה בהמלצת וועדת המשנה. במועד החתימה על ההסכם טרם ניתנה החלטה בבקשת הדיירים לתיקון תב"ע, כי אם בהחלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה שניתנה רק מס' שנים לאחר מועד החתימה על ההסכם.

 

אין לדון לגופה בעילות תביעה של עשיית עושר ולא במשפט וגרם הפרת חוזה שהתובעים טענו בנוגע אליהם כנגד הנתבעים 2 ו-3 בסיכומיהם, משלא טענו זאת בכתב התביעה (כאמור בסעיפים 10-13 לכתב התביעה) בהיותן בגדר הרחבת חזית אסורה. לפיכך, דינן להידחות.  

 

בהתאם לקביעותיי, נדחית התביעה.

 

אני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות לתובעים, ביחד ולחוד, בסך כולל של 25,000 ₪.

פסק הדין יישלח לצדדים.

ניתן היום,  ט"ו ט"ו אב תשע"ג, 22 יולי 2013, בהעדר הצדדים.

 

מרים ליפשיץ-פריבס